Новое жилье в Уральске: подбери себе на карте
Спрос на жилье среди уральцев достаточно высок. Это утверждают риэлторы и подтверждают строительные компании, которые распродают квартиры в строящихся домах уже на этапе заливки фундамента под будущую многоэтажку. Однако население беспокоит ситуация с ЖК «Циолковский», куда владельцы квартир не могут вселиться из-за судебных тяжб, связанных с землей под их домами. Люди хотят быть уверенными, что жилье, которое они приобретут, строится по закону, в соответствии со всеми нормативами. Мы создали интерактивную карту частных застройщиков, которые возводят дома, имея на руках все разрешительные документы на землю и строительство.
Чтобы создать такую карту и получить ответы на самые актуальные вопросы по частному жилищному строительству, мы встретились и поговорили с заместителем акима Уральска Асхатом Кульбаевым.
Сколько частных компаний-застройщиков строят многоквартирные дома в Уральске, имея на руках все разрешительные документы?
На сегодня, по данным акимата Уральска, 60 частных компаний строят более 80 жилых домов. Из них 10-12 этажных – 2 шт., 9-этажных – 8 шт., 6-этажных – 1 шт., 7-этажных – 1 шт., 5-этажных – 35 шт., 3-этажных – 33 шт., 2-этажных – 1 шт. На руках у застройщиков есть правоустанавливающая документация на землю, разрешения на строительство, все они возводят многоэтажные дома по утвержденным проектам.
География строек достаточно широкая – фундаменты под новостройки залиты в Зачаганске и на Северо-Востоке, в микрорайонах Женис и Байтерек, по улицам Циолковского, Светлой и имени Ульяны Громовой. В старом центре города многоэтажки строят по улицам Карева, Ескалиева, Сарайшык, имени Дины Нурпеисовой, Габдуллы Тукая.
– Я вам сразу скажу, что из всех застройщиков крупных – не больше 5-6. Это уважаемые компании, которые имеют серьезную техническую базу. У них есть опыт, технологии, постоянно действующий состав инженерно-технических работников, имеются основные средства, которые позволяют выполнять сложные строительные работы. Остальные застройщики – это люди, которые пришли на строительный рынок, пользуясь конъюктурой сегодняшнего дня, возможностью строить на небольших участках многоквартирные дома с максимальным извлечением прибыли и с минимальной эстетикой. Ситуация, к сожалению, такова. Рынок определяет спрос, – констатирует Асхат Кульбаев.
Он поясняет, что основная часть уральских частных застройщиков жилья – это, как правило, индивидуальные предприниматели, физические лица, маленькие ТОО, которые тянут объем – возводить не более одного-двух домов в год.
– Практически все застройщики реализуют большую часть своих квартир на этапе строительства – привлекают дольщиков по факту – уже на момент заливки фундамента. И к моменту сдачи дома у них остаются квартиры только на верхних этажах и большой квадратуры, – объясняет заместитель акима города.
Есть ли компании, которые возводят жилье в Уральске, не имея на руках разрешительных документов?
Сейчас, как сообщил Асхат Кульбаев, по городу выявлено строительство без разрешительных документов 3 жилых домов высотой в 2-4 этажа. Объекты находятся по следующим адресам: ул. Х.Доспановой, 6, с/т Вагонник, ул. Дальняя, 13.
Уведомления по поводу незаконной застройки городской отдел архитектуры направил в ГУ «Управление архитектурно-строительного контроля по ЗКО» (ГАСК) для принятия соответствующих мер. Стройки заморожены.
Отметим, что именно в ГАСК частные застройщики обязаны подавать уведомления о начале строительства – и специалисты должны проверять их проектно-сметную документацию на дом, наличие госэкспертизы на проект. Именно эта организация имеет полномочия – приостановить строительство или запретить, если застройщик допускает какие-либо нарушения. Правомочен контролировать ход строительства частного многоквартирного жилья отдел архитектуры Уральска.
– Когда-то госорганы кошмарили бизнес проверками, инспекциями. Я сам много лет занимался бизнесом в сфере строительства и испытывал на себе это давление. Сейчас бизнес защищен от этих проверок. Но появилась другая крайность – безнаказанность, которая порождает беспредел. Пользуясь тем, что объявлен мораторий на проверки среднего и малого бизнеса, застройщики начинают строительство домов без соответствующей градостроительной документации, не согласуют свои проекты с госэкспертизой, размеры их застройки по проектам не соответствуют размерам участков. На сегодняшний день у нас приостановлено строительство 3 многоквартирных домов до того времени, пока они не приведут всю необходимую документацию в порядок. Строить жилье без согласованных с госорганами документации мы в городе не позволим, – заявляет Асхат Кульбаев.
Зачастую многоэтажные дома сейчас строят в частном секторе города. Как акимат города и сами застройщики решают в таком случае проблему с подведением инженерных коммуникаций, ведь прежние коммуникации рассчитаны на частный сектор, а не на многоэтажное жилье?
Замакима подтверждает, что на сегодня такая проблема такая существует, потому что, согласно градостроительному зонированию генерального плана Уральска, в массивах с одноэтажной частной жилой застройкой допускается строительство жилых домов высотой до 3 этажей.
Чтобы построить многоэтажный дом в частном секторе, застройщики при разработке проектно-сметной документации проходят согласование с коммунальными службами.
В случае отказа со стороны коммунальных служб разрешение на строительство многоэтажки не согласовывается. Но, как показывает практика, наши коммунальные службы выдают технические условия по подведения инженерных сетей.
– Основная проблема в том, что при подключении новых домов к инженерным сетям резко возрастает нагрузка на эти сети. Состояние сетей по разным участкам города разное – где-то они в хорошем состоянии, где-то изношены, где-то вообще – в аварийном состоянии, – говорит Асхат Кульбаев. – Все застройщики имеют на начало строительства разрешительные документы на подключение к инженерным сетям. Но жильцы будущих домов не застрахованы от того, что в их новых домах могут начаться проблемы с водоснабжением, водоотведением, электричеством.
Чиновник рассуждает, что в принципе остановить застройку частного сектора многоэтажками власти не могут. И задача местных акиматов – обеспечить качественные сети во всех районах города с учетом возрастающей нагрузки.
– Сейчас мы планируем создать интерактивную карту инженерных сетей города – тогда и у нас, и у горожан будет представление, где в городе слабые сети и невозможна плотная жилая застройка, а где сети выдержат строительство новых многоквартирных домов, – поясняет он.
Кульбаев отмечает, что хорошие инженерные сети проложены в частном секторе – в квадрате между улицами Сарайшык, Мухита и проспектом Абая. Точечно застройщики осваивают этот район города. Там сетей хватает, поэтому мы поддерживаем этих застройщиков. Если бы застройщики смогли найти общий язык с владельцами частных домов в этом районе города, там можно было начать строительство жилых кварталов.
Какова стоимость жилья в новостройках?
В акимате города свидетельствуют, что средняя стоимость нового жилья у частных застройщиков Уральска за квадратный метр – 230-280 тысяч тенге. Есть застройщики, которые реализуют квартиры в своих строящихся домах по 300 тысяч тенге за квадрат. Относительно ценовой ситуации Асхат Кульбаев поясняет, что наиболее дешевая цена у частных застройщиков, которые строят квартиры площадью до 80-120 квадратов. Стоимость квартир в их домах варьируется в промежутке 16-28 млн тенге.
Сколько строительных компаний в Уральске имеют лицензию на привлечение денег дольщиков в строительство домов?
– По факту из 60 компаний, занятых в строительстве частного жилья в Уральске, разрешительные документы на привлечение денег дольщиков в возведение своих домов имеет только одна компания – ТОО «Болашак-Т», – поясняет Асхат Кульбаев. – Я в год, как правило, подписываю не более двух разрешений на привлечение денег дольщиков. И это касается только компании ТОО «Болашак-Т». Одно разрешение на привлечение банковских средств было подписано для ТОО «Каз-Хол». Относительно покупателей жилья хочу сразу уточнить – если у застройщиков нет лицензии на долевое строительство, то все они не имеют статуса дольщиков, они инвесторы, партнеры застройщиков. Когда мы как исполнительный орган подписываем разрешение (согласно закону «О долевом строительстве») на привлечение в строительство дома денег от покупателей, это происходит после того, как мы проверяем, что как минимум каркас дома стоит – уже есть осязаемое здание. Соответственно, смотрим на репутацию, финансовое состояние компании. После чего документ подписываем. Это большая ответственность – мы как местные исполнительные органы тоже несем свою ответственность перед людьми, если подрядчик не выполнит свои обязательства по строительству дома.
Предоставляем вашему вниманию карту жилья
– Если люди вкладывают деньги в строящееся жилье, и компания-застройщик не имеет лицензии на привлечение долевых взносов, то они должны осознавать, что рискуют быть обманутыми. Доказать факт привлечения денег дольщиков непросто, и, если что-то со строительством пойдет не так, можно завязнуть в судебных процессах надолго, – предупреждает Асхат Кульбаев.
Почему строительные компании не получают лицензии на привлечение денег дольщиков, чтобы работать с покупателями на законных основаниях?
– Это происходит по одной причине – они не проходят по критериям: мелкие ИП и ТОО не имеют достаточной финансовой устойчивости, чтобы получить эту лицензию, – объясняет он.
Каков срок гарантии на построенные частными компаниями дома?
– Я могу по опыту сказать, что никаких гарантий многие частные застройщики никому не дают. Поймите, обеспечение гарантий – это прежде всего финансовая составляющая. Если застройщик прибыль после продажи квартир уже пустил в строительство нового дома, то никаким образом вы не сумеете вернуть свои деньги за жилье, которое построено некачественно. Купили, владеете недвижимостью – и до свидания, – констатирует Асхат Кульбаев. – Даже с более-менее уважаемыми застройщиками у покупателей квартир возникают проблемы, как, к примеру, возникли неполадки в канализационной системе в новом доме ИП «Ирменова» в 5 микрорайоне, уже после того, как люди вселились туда.
По словам моего собеседника, сейчас на рынке частных застройщиков Уральска складывается такой механизм работы: построили –продали – ушли. Есть молчаливая договоренность участников рынка: ты покупаешь дешево – но предъявлять претензии к застройщику не можешь – никаких гарантий на качественную постройку тебе не дают. Люди в Уральске спешат купить жилье в домах, которые построены на небольших участках – без парковочных мест, без детских площадок. К сожалению, они принимают такие условия, потому то у них нет собственного жилья – они хотят купить недорогие квартиры, чтобы эту проблему закрыть.
Что касается репутации застройщиков, получается, что не для всех она важна?
– Я не думаю, что многие ИП и ТОО, которые сейчас строят дома, хотят работать на рынке много лет. Я не вижу, чтобы кто-то из них расширялся, нарабатывал профессионально рос. Идет простое капиталистическое воспроизводство: деньги-жилье. И о своей репутации владельцы мелких строительных фирм задумываются в последнюю очередь.
Есть ли в практике Уральска судебные дела, когда жильцы не могут вселиться в свои квартиры, потому что подрядчик не сумел вовремя сдать дом, не выполнил свои обязательства?
– В нашей практике есть только одно такое дело – сейчас мы вовлечены в этот процесс. Это ЖК «Циолковский», где люди не могут вселиться в свои квартиры из-за судебного процесса по земельному участку под ними.
В течение прошлого года в акимат поступило несколько писем от жильцов новых домов, которые построили частные компании. Были претензии по поводу того, что периодически в доме гаснет свет, отопление в квартирах слабое, канализацию прорвало. Специалисты ЖКХ выезжали, проверяли. Как правило, причиной всех аварийных ситуаций было то, что застройщики не довели все работы до логического завершения.
Каким образом застройщики получают землю под строительство?
– Они покупают участки в частном секторе – сразу несколько домов под снос. Потом меняют целевое назначение участка и строят там многоэтажные дома. В самом городе свободных участков земли, которые стройкомпании могли бы приобрести через аукцион под многоэтажную застройку, сейчас нет, – поясняет Кульбаев.
Акимат города с начала этого года провел ревизию земель в пригороде Уральска – близ поселка Желаево, и выявил порядка 4 гектаров свободной земли. Часть земли находится в санитарно-защитной зоне Желаевского элеватора и может быть использована под коммерческие цели. Часть – может быть использована под жилищное строительство. Инженерные коммуникации вблизи есть. Сейчас отдел земельных отношений горакимата готовит документацию на эти площади и выставляет участки на аукционы. Бизнесмены, заинтересованные в приобретении этих участков, смогут на аукционе купить землю по цене, которая однозначно будет ниже рыночной.
– Мы предлагаем инвесторам — давайте, объединяйтесь, выкупайте целые кварталы. Стройте не только дома, но и школы, детские сады. Мы поможем с подведением инженерной коммуникации. Но объединяться никто не хочет. Идет точечная застройка. Массовой застройки частного сектора многоэтажной жилой застройкой нет, – констатирует Асхат Кульбаев.
Людмила КАЛАШНИКОВА
Важно знать!
Решив купить квартиру у частного застройщика, убедитесь, что у него есть следующие документы:
1. Разрешение на привлечение денег дольщиков;
2. Наличие акта земельного участка с целевым назначением;
3. Наличие архитектурно-планировочного задания;
4. Наличие эскизного проекта согласовано с ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства города Уральска»;
5. Наличие положительного заключения комплексной (строительной) экспертизы;
6. Наличие уведомления о начале строительно-монтажных работ.
