Хаотичная застройка Уральска: чем опасна и как ее остановить
В городе продолжает набирать обороты точечная застройка старого центра многоквартирными жилыми домами. Частные компании возводят по городу 42 многоэтажки. Тревогу жителей города вызывает то, что строительство идет на небольших площадях, где нет места для детских площадок, парковок, зеленых зон для отдыха жильцов. Новые дома создают дополнительную нагрузку на существующие инженерные сети, но вкладывать деньги в модернизацию коммунальной инфраструктуры застройщики не хотят. Чтобы навести порядок в хаотичной застройке города, по мнению властей, необходимо внедрение жестких механизмов регулирования.
В акимате Уральска констатируют, что уже несколько лет город активно прирастает новыми домами в частном секторе – на небольших участках, без надлежащего озеленения, достаточного количества парковочных мест и детских площадок.
Основными причинами точечной застройки города, по мнению специалистов, является доступность оформления необходимой правоустанавливающей документации, и высокая рентабельность строительства, достигаемая в результате нарушений градостроительных норм и правил.
– Точечная застройка в любом городе – это процесс неизбежный. Жилищный фонд должен обновляться, но происходить это должно на качественно другом уровне при наличии четко определенных правил, накладывающих ограничения на параметры уплотнения, – рассуждает заместитель акима Уральска Асхат Кульбаев.
По международному опыту правила уплотнительной застройки регулируют размер земельного участка, размер и высоту строения, фасад, параметры парковок, дворов и открытых пространств.
При качественной застройке уплотнение позволяет интегрировать новые здания в существующую среду жилых, деловых и торговых зданий, и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру.
Однако в условиях Уральска определяющим фактором развития точечной застройки стали законы рынка. Сегодня для частных инвесторов жилищное строительство – это высокорентабельный бизнес.
Себестоимость коробки жилого дома составляет примерно 140-160 тысяч тенге за квадратный метр в черновой отделке, в зависимости от материала фасадов. Архитектура жилых домов выполнена как под копирку, то есть экономится средства на проектных работах, проводится лишь адаптация проекта.
Стоимость земельного участка в структуре себестоимости нового жилья составляет примерно 20-30 тысяч тенге за квадрат. При этом застройщики реализуют квартиры по 240-280 тысяч тенге за квадратный метр. Даже если внести сюда затраты на благоустройство прилегающей территории, все равно реальная себестоимость квартир будет намного ниже цены реализации.
Так, основная экономия идёт за счет того, что нарушаются нормативы по плотности застройки. На участке в 10 соток по нормативам должно стоять здание по площади застройки не более 400 квадратных метров. Объем строительства – это площадь всего здания – не должен превышать 800 квадратных метров.
Сейчас на той же площади 10 соток частные застройщики возводят дома высотой до 5 этажей – это до 1200 квадратных метров только жилой площади, соответственно объем строительства превышает 1500 м2.
– В развитие городских сетей частные инвесторы деньги не вкладывают. Заставить частные компании вкладывать средства в модернизацию инженерных сетей, акимат города не может, это незаконно. Балансодержатели находятся между двух огней, с одной стороны сложно поднять тариф, за счет которого можно было бы развивать сети, с другой стороны нет законных рычагов стимулировать бизнес к развитию инженерных сетей при подключении строящихся домов, – констатирует Кульбаев.
Строительство в центре города для застройщика — это бизнес, и он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям построенных им домов. При этом, такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.
Асхат Кульбаев признает, что бороться с хаотичной жилой застройкой тяжело, но возможно. Пока люди будут покупать квартиры у застройщиков, которые возводят дома на небольших пятачках земли, строительство с нарушениями нормативов так и будет продолжаться.
Причины я поясню, согласно Генерального плана города, в том или ином районе, на территории существующей частной застройки, предусматривается строительство многоквартирных жилых домов. Поэтому застройщик приобретает участки в частном секторе, и меняет целевое назначение на МЖД. Если участок, в соответствии с Генеральным планом и Планами детальной планировки расположен в зоне многоэтажной застройки, у местных исполнительных органов нет никаких оснований для отказа в изменении целевого назначения участка на многоэтажное строительство, здесь имеется пробел в стандарте гос.услуги. Далее выдаётся архитектурно-планировочное задание и согласовывается эскизный проект.
– Есть ли во всех этих процессах недоработка местных исполнительных органов? Конечно есть, я могу Вам много рассказывать о сложностях в работе уполномоченных государственных органов в области архитектуры, градостроительства и землепользования, но думаю, что это совершенно не интересно нашим жителям. Очень коротко, как говорилось выше, есть пробелы в стандартах госуслуг, возможно, придется расширить перечень необходимых для рассмотрения документов. Есть проблемы при выдачи архитектурно-планировочного задания (АПЗ), этот документ определяет основные технические требования к строящемуся объекту, и предназначен в первую очередь для проектной организации. Хотелось бы подчеркнуть, что проектные компании, обладающие лицензией, должны учитывать все требования к застройке (архитектуру, нормы градостроительства, плотность застройки и т.д.), чего зачастую, к сожалению, они не делают. Пользуясь случаем, хотелось бы обратиться к проектным компаниям с просьбой: не идите на поводу у заказчика, в своей работе руководствуйтесь профессиональной этикой и нормами градостроительного законодательства, – говорит Асхат Кульбаев.
Спикер уточняет, что есть проблемы и на стадии согласования эскизного проекта. За год отделом архитектуры согласовывается почти 3000 эскизных проектов, в отделе зачастую не хватает специалистов должного уровня, которые должны рассмотреть представленный проект, проверить параметры проекта на соответствие СНиП, высчитать коэффициент плотности застройки представленного проекта, и, согласовать, либо отказать в согласовании. Как правило, согласовывается 100% представленных эскизных проектов без каких-либо комментариев. Были случаи отказов в согласовании эскизных проектов, в связи с примитивностью архитектурных решений, но тут же инвесторами направлялись жалобы в прокуратуру, либо вышестоящие органы, и согласования выдавались, потому что нет критериев оценки архитектурных решений.
– Чтобы выдвигать определённые требования к проектам, необходимо разрабатывать стандарты, для того, чтобы можно было критически оценивать представляемые проекты. Также необходимо возвращать градостроительный совет, консультативно-совещательный орган для открытого обсуждения вопросов развития города, чтобы проекты рассматривались коллективно, лицами, имеющими профессиональное образование и опыт в сфере архитектуры и градостроительства – констатирует Асхат Кульбаев. – Построение эффективного и конструктивного взаимодействия всех участников строительства в городе – это процесс долгий и требующий, как системных изменений в законодательной базе, рабочих процессах местных исполнительных органов, так и повышения качества спроса у потребителей, а именно требований к застройщикам для более комфортного проживания.
Людмила КАЛАШНИКОВА
В качестве конкретных действий, по мнению Асхата Кульбаева, для того, чтобы упорядочить процесс строительства в городе, необходимо реализовать комплекс следующих мероприятий:
– Пересмотреть стандарты госуслуг, внести в них необходимые дополнения в части требований по предоставленной к рассмотрению документации;
– Проанализировать все бизнес-процессы отделов архитектуры и земельных отношений на предмет выявления коррупционных рисков и определения путей их устранения, персонифицировать ответственность исполнителей;
– Создать в городе условия для развития квартальной либо микрорайонной застройки (разработка ПДП, изъятие неиспользуемых земель, развитие программы реновации, изъятие земель, занятых гаражными кооперативами и т.д.);
– Разработать дизайн код для главных улиц города, в котором определить стандарты фасадов зданий, указателей, малых архитектурных форм и т.д., в целях упорядочивания архитектурного облика города;
– Восстановить градостроительный совет города, с вовлечением в него представителей сообществ архитекторов, строителей, бизнесменов, научных деятелей, в целях проведения архитектурной оценки и экспертизы проектируемых зданий на соответствие архитектурному облику города.
По всем перечисленным направлениям работа ведётся, и думаю, что следом появятся и результаты.
