Как Уральск теряет свою старину
Наш земляк, питерский архитектор Рустам Вафеев бьет тревогу: в исторической части Уральска идет уничтожение старинных купеческих особняков. Частные застройщики строят на их месте многоэтажки. Архитектор уверен: власти города, разрешая это действо, создают предпосылки для коммунального и социального коллапса – с увеличением количества жильцов старый город столкнется с повышением нагрузки на сети водоснабжения и острой нехваткой школ, детсадов, поликлиник. Чиновники пока лишь разводят руками – запретить строить они не могут, а денег на новые инженерные сети, соцобъекты в бюджете нет.
– Ситуация просто чудовищная. Строительные компании сейчас орудуют в старом городе – разрушают самые лучшие исторические особняки города, которые фактически пережили революцию, советское время. А теперь бесследно исчезают,– так обозначил проблему хаотичной застройки Уральска архитектор Вафеев.
По его словам, частные застройщики выбирают для сноса не одноэтажные домики, а большие двухэтажные особняки – купеческие дома, которые в советское время превратили в «коммуналки». В них много хозяев. В основном это малоимущие семьи, которые не могут вкладывать в ремонт своего дома деньги. И в итоге дома обветшали, а жильцы стали мечтать об их сносе и переселении в современные квартиры.
– Инвесторам выгодно выкупать эти некогда красивые исторически ценные здания в старой части Уральска. Люди в таких аварийных коммуналках быстро соглашаются на снос. А в итоге идет застройка старой части города убогими многоэтажками, – констатировал архитектор.
Вместе с Рустамом Вафеевым мы проехали по исторической части Уральска вдоль улицы Ескалиева. Сейчас по улице Дины Нурпеисовой вырыт большой котлован – на месте двух снесенных старинных двухэтажек. Рядом уже стоит четырехэтажный новый дом на небольшом пятачке земли.
Архитектор поделился, что приезжает в Уральск каждые полгода и видит, что масштаб разрушений растет. При этом все происходит спонтанно. Вчера дом еще стоял, а сегодня его оградили профлистом и ломают.
– Что мне говорят в акимате? Говорят, что это действует программа государственно-частного партнерства. Что говорят сами жильцы этих старинных особняков, если я их спрашиваю: «Не жалко ли им, что по соседству снесли купеческий дом?». Они в один голос кричат: «Наш дом тоже нужно сносить, он старый! Мы ничего не хотим здесь делать, у нас нет денег. Этими домами должно заниматься государство, если хотят их сохранить. Расселяйте нас отсюда», – рассказал Рустам Вафеев.
Под охраной государства – малая часть старинных особняков
Архитектор объяснил нам, что опорный план, на который должны быть нанесены все сохраняемые историко-культурные и ценные исторические объекты Уральска, начали разрабатывать 40 лет назад. Но до сих пор он не принят и не утвержден. Это означает, что взято под охрану небольшое количество исторических зданий по городу.
А все остальные старинные особняки не имеют никакого охранного статуса, то есть государство никак их не защищает.
– Я слышал в акимате Уральска мнение, что, если строительные компании будут заставлять реставрировать исторические здания, а не возводить многоэтажки, то им невыгодно будет работать в старом городе, – заявил архитектор. – В результате самая ценная часть Уральска – историческая – уничтожается.
С архитектором мы проехали по улицам Досмухамедова, Жумагалиева, Кекилбаева – здесь сейчас идет строительный бум – сносят старинные краснокирпичные двухэтажки и возводят таунхаусы в 4-5 этажей.
Архитектор обратил наше внимание на один из домов с полуразрушенным фигурным мезонином и резным крыльцом. Мы вошли в его двор. Между пристройками во дворе стоит деревянная резная беседка. Вафеев рассказал нам, что ей – тоже почти 150 лет, когда-то она была установлена на крыше этого дома, в ней в прошлом веке хозяева пили по утрам чай и любовались видами Уральска.
Вышедшая на шум женщина рассказала, что беседка принадлежит ее соседям. Когда-то она, действительно, украшала крышу дома. Ее спустили лет 20-25 назад. Раньше в окошечках беседки были установлены цветные витражи. В советские годы соседи собирались в ней и играли в лото, пили чай. Потом витражи разбились, окна забили досками и беседку превратили в сарай.
Дом когда-то принадлежал купцу Котову. В части дома, где живет сейчас женщина, в стену был вмурован массивный железный сейф. Строители не смогли вытащить его и в итоге заложили кирпичами. В доме есть огромный погреб – высотой 3 метра. Раньше у купца там была кухня. Жительница старинного дома рассказывает нам, что на кирпичах, которыми выложен этот погреб, стоит дата – 1890 год.
Каменные ворота перед домом были с фигурной аркой, но один из соседей лет 10 назад пропил арку из старинного красного кирпича. Прямо за домом – на целый квартал – находились конюшни купца Котова. Сейчас их снесли – на их месте высятся два многоэтажных дома из красного кирпича, которые глухими торцевыми стенами выходят на улицу.
Строят без нормативов. Износ сетей не учитывают
– Так как в Уральске абсолютно отсутствует внятная градостроительная политика, большей частью строительство новых многоэтажек не соответствует проекту детальной планировки сноса старой части города, – констатирует архитектор Вафеев в ходе нашей прогулки. – Считаю, что застройщики не следуют ПДП, выбирая дом под снос. Возможно, в этом месте по ПДП должен быть детсад, а теперь идет жилое строительство. При этом новые дома возводят с большими нарушениями – без нормативного количества детских площадок, парковок, без отступов от детских площадок, без нормативного озеленения.
Рустам Вафеев подчеркнул, что в исторической части города с коммунальными сетями все очень плохо. Их либо там вообще нет, либо у них низкая мощность.
Теперешнее многоэтажное жилое строительство увеличивает нагрузку на существующие старые инженерные сети. Когда новые жильцы вселятся в построенные многоэтажки, неизменно возникнут проблемы с их обеспечением водой и канализацией.
Архитектор также напомнил, что в старом городе крайне мало школ, детских садов, поликлиник. И новые жильцы обязательно ощутят на себе дефицит ученических мест и столкнутся с очередями в садах и поликлиниках.
Есть ли выход из ситуации с хаотичной застройкой исторического Уральска?
– Выход непростой. Но он есть. Властям города необходимо принять опорный план сохранения исторической части Уральска. И на основании этого плана разработать регламент и правила застройки старого города. Ровным счетом это сейчас сделано в Оренбурге в начале 2023 года – они приняли документ по сохранению исторической части города. Причем под охрану государства там теперь взяты не отдельные здания, а целые кварталы – старинные комплексы особняков, – высказался архитектор.
Нужны новые инженерные сети, школы и сады
Вафеев пояснил, что в старом городе необходимо создать современную инженерную систему – здесь недостаточно водопроводов, канализационных сетей, централизованного отопления. Дороги большей частью в старом городе плохие. Освещения, ливневой канализации нет. Должны быть программы по обеспечению старого центра современными инженерными коммуникациями, чтобы стоимость земли там стала выше, и не каждая строительная фирма могла позволить себе выкупать и сносить там особняки.
Городские власти должны взять на себя расходы по прокладыванию инженерных сетей, реконструкции автодорог. Они же должны строить школы, детсады в старой части города. Причем это должно делаться с опережением: сначала – соцобъекты, а уже потом – многоэтажные жилые дома.
– В акимате Уральска должны быть разработаны технические регламенты по строительству в этой части города: что именно там можно строить и в каком виде? Если в опорном плане указаны исторические объекты – они сохраняются. А те зоны, где исторических объектов нет, должны быть доступны для строительства, – четко пояснил Рустам Вафеев. – Новое строительство должно идти с определенными нормативами: плотность застройки, этажность, стилистические требования, чтобы построенные дома не нарушали контекст старинной застройки.
Вафеев уверен: бесконтрольной застройки в старой части Уральска быть не должно.
Исторические особняки инвесторы должны выкупать, но с определенными условиями, которые для них должна прописывать инспекция по охране памятников архитектуры: что в этих зданиях нужно сохранить. Совсем ветхие здания нужно сносить, а если же они имеют добротные стены и фундамент, то необходимо их реставрировать, делать гидроизоляцию, менять кровлю, окна, делать внутреннюю перепланировку. В них можно размещать и коммерческую недвижимость, и детсады, и элитное жилье.
Сносят старинные особняки – строят скучные многоэтажки
Заместитель акима Уральска Асхат Кульбаев заверил «УН», что строительство новых многоэтажек в старой части города, в большинстве случаев, идет на месте тех домов, которые официально признаны аварийными. У жильцов на руках есть заключения лицензированных компаний о том, что их дома подлежат сносу.
При этом замакима города признал, что есть факты, когда застройщики договариваются с жильцами о сносе старинных двухэтажек, на которые нет документов о признании домов аварийными. Но тут акимат ничего сделать не может – если дом не находится под охраной государства и не признан памятником архитектуры, то по программе реновации и сносе ветхого жилья застройщики имеют право при согласовании с жильцами снести купеческий особняк и возвести на его месте многоэтажку.
По его словам, ни одного здания, которое было зарегистрировано как памятник архитектуры, в Уральске в последние годы застройщики не снесли. Без согласования с КГУ «Инспекция по охране памятников архитектуры» этого, в принципе, невозможно сделать.
– Я соглашусь с господином Вафеевым в том плане, что архитектура домов, которые строят на месте снесенных зданий, должна быть более интересной. Но ситуация парадоксальная – отказать частным застройщикам в согласовании эскизных проектов на строительство таких домов мы практически не можем. Потому что у акимата нет на это законных оснований. Дома, которые возводят в Уральске, как под копирку, абсолютно скучные, неинтересные, неэнергономичные. У нас были попытки отказа в согласовании подобных проектов. Но по суду мы все процессы проиграли, – поделился Асхат Кульбаев.
У большей части строящихся домов в старой части города нет детских площадок, парковок, озеленения, дома торцевой, глухой частью стен выходят на улицу.
Почему так происходит?
Замакима города отметил, что основная проблема в жилищном строительстве – это то, что в Уральске отсутствует дизайн-код города, который бы ставил жесткие требования к застройщикам в части фасадов, отделочных материалов, определения стилистики застройки. Архитектор города не имеет законного основания отказать строительной компании в утверждении эскиза, потому что нет утвержденных стандартов, которым тот должен следовать.
Что касается несоблюдения нормативов в части плотности застройки, то Кульбаев пояснил, что на определенном участке земли должно быть возведено строение с определенными параметрами. К примеру, на 10 сотках земли можно построить здание площадью не более 400 квадратных метров, не выше 3-4 этажей.
– Мы пытаемся эти нормативы для частных застройщиков регулировать, но не всегда это получается, к сожалению. И в итоге вырастают пятиэтажки на 10 сотках, где невозможно разместить ни детскую площадку, ни парковку, – признал Кульбаев. – Для решения этого вопроса необходимо внести дополнительные требования в процедуру согласования эскизных проектов, предложения нами подготовлены и отправлены в МЦРИАП, ждем решения.
По его словам, на основании несоответствия проекта плотности застройки акимат отказывает частным застройщикам, но бизнес у нас защищен больше, нежели госорганы, и, соответственно, по решению суда отдел архитектуры вынужден согласовывать довольно спорные архитектурные решения.
Раньше в Уральске был Градостроительный совет, куда входили архитекторы-профессионалы, руководители учебных заведений, творческая интеллигенция. Этот Совет давал свои рекомендации при возведении важных социальных объектов. Но уже несколько лет законодательно в Казахстане такие советы упразднены. Останавливать застройщиков и давать им рекомендации, если они нарушают общий архитектурный ансамбль города, теперь некому.
На техрегламенты и новые школы денег нет
– Остановить процесс строительства домов частными строительными компаниями невозможно. Люди не хотят жить в старых домах, им нужно благоустроенное жилье. Мы со своей стороны должны думать о том, чтобы сделать процесс застройки в исторической части города планомерным, — пояснил Асхат Кульбаев. – Нам нужно разрабатывать техрегламенты по застройке исторической части города. Вопрос в том, что денег на эту работу в бюджете города сейчас нет.
Он отметил, что разработка дизайн-кода исторической части проспекта Назарбаева обошлась бюджету в 26 млн тенге.
Разработка техрегламента застройки города и разработка дизайн-кода требует значительных финансовых затрат, у нас есть понимание в необходимости решения данного вопроса, поэтому в планах – заложить необходимые средства в бюджете города на 2024 год.
По словам заместителя акима Уральска, свободных участков под строительство жилья и социальных объектов в старой части города нет. Но именно эта часть города сейчас нуждается как в обновлении жилищного фонда, таки в новых школах, поликлиниках, детских садах. Застройщики не хотят брать на себя обязательство строить школы и детсады, эту нагрузку должно нести государство.
– Если кто-то думает, что мы не осознаем всей меры ответственности за то, что старый город уплотняется, а новые соцобъекты здесь не появляются, то это неправда. Как решить это вопрос финансово? Мы готовы сотрудничать с инвесторами, которые возьмут на себя обязательства по строительству социальных объектов параллельно с жилищным строительством. Есть целые кварталы в центре города, состоящие из малоценного и аварийного жилья. Мы готовы оказать содействие в реновации таких кварталов, территории гаражных кооперативов, которые можно так же выкупать и строить одновременно жильё и социальные объекты, мы приглашаем социально ответственный бизнес к сотрудничеству, – высказался Кульбаев.
Так, в Генеральном плане предусмотрено строительство нескольких новых школ в старой части города. В плане детальной планировки даже утверждены места, где они должны располагаться, – это, как правило, частные жилые кварталы.
Кульбаев пояснил, что для того, чтобы построить школу на 300 учеников, необходима площадь по нормативам – 1,5 гектара земли (для этого нужно снести два жилых квартала – в среднем 14-30 домовладений в каждом). На выкуп этих домов в бюджете необходимо предусмотреть значительные средства, так как каждый владелец ставит за жилье свою цену, чаще значительно превышающую её рыночную стоимость.
Замакима города рассказал, что, когда местные власти еще год назад рассматривали вопрос о расширении территории школы №43 – с выделением под строительные работы дополнительно 1 гектара земли, занятого частным сектором, то столкнулись с тем, что прогнозируемые затраты на снос старых домов вылились в сумму 1,5 млрд тенге.
От проекта расширения школы власти пока отказались.
На данный момент, по словам Кульбаева, школу №27 по проспекту Абая включили в программу по строительству комфортных школ. Для того чтобы эта школа соответствовала заявленным современным стандартам, ее территорию нужно расширять. Акимат города намерен изъять соседний участок близ школы, чтобы по параметрам она соответствовала новым требованиям. Любое изъятие должно производиться с компенсацией потерь собственнику в размере рыночной стоимости участка и находящейся на нем недвижимости.
Сети ветхие. Нужна полная модернизация
Выдержат ли инженерные сети старого Уральска все возрастающую нагрузку в связи с увеличением количества многоквартирных домов?
Асхат Кульбаев отметил, что власти города тоже озадачены этим вопросом. Сети водоснабжения в этой части города большей частью ветхие, канализационные сети проложены не везде.
На проспекте Назарбаева стоят 55 исторических зданий. Это настоящие «жемчужины» архитектуры. Из них 22 здания находятся в государственной собственности, остальные – в частной собственности.
Чиновник рассуждает, что для того, чтобы пробудить интерес бизнеса к реставрации исторических зданий – чтобы предприниматели привели в порядок, реставрировали, открыли там коммерческие объекты – необходимо очень много условий. Для начала нужно обновить инженерные сети на проспекте Назарбаева полностью.
Техническое задание на разработку ПСД по этому проекту уже подготовлено. Но сейчас сложился дефицит бюджета, и начать готовить проектно-сметную документацию по модернизации коммунальной инфраструктуры проспекта Назарбаева власти города пока отложили до лучших времен.
Кульбаев пообещал, что средства на разработку ПСД по этому проекту власти постараются найти в 2024 году. На эти работы необходимо не менее 120 млн тенге. В проект войдут: реконструкция сетей, арычной системы, обустройство дренажной системы, расширение пешеходной части по проспекту Назарбаева.
Сама модернизация инженерной инфраструктуры, строительство пешеходных и велодорожек, обновление бордюров и дорожного полотна старейшей улицы Уральска будет стоить не менее 10 миллиардов тенге. Каким образом решить финансирование такого проекта – это отдельная задача для акимата города.
– Любые инициативы от меценатов, кто готов вложить деньги в проекты по восстановлению исторических зданий Уральска, мы только приветствуем. Визуализированные, подкрепленные цифрами проекты мы готовы рассматривать и поддерживать, – лаконично заявил Асхат Кульбаев. – Критика архитектора Вафеева по поводу застройки исторической части города справедлива. Но в целом, помимо критики, хотелось бы услышать конструктивные предложения и увидеть конкретные действия. Мы открыты для разговора с профессионалами в области архитектуры и градостроительства, кто реально готов помочь нам сохранить исторический Уральск. Такую работу в одиночку выполнить невозможно, наши двери всегда открыты для всех заинтересованных в этом вопросе лиц.
Людмила КАЛАШНИКОВА
Фото Дильмат МАЛИК
