Оралдағы жаңа тұрғын үй: картадан өзіңді тап
Орал тұрғындары арасында тұрғын үйге деген сұраныс өте жоғары. Мұны риэлторлар растайды және болашақ көп қабатты ғимараттың іргетасын құю кезеңінде салынып жатқан үйлердегі пәтерлерді сататын құрылыс компаниялары растайды. Алайда, тұрғындар «Циолковский» тұрғын үй кешенінің жағдайына алаңдайды, онда пәтер иелері үйлерінің астындағы жермен байланысты сот істеріне байланысты көше алмайды. Адамдар өздері сатып алатын тұрғын үйдің заң бойынша, барлық нормативтерге сәйкес салынатынына сенімді болғысы келеді. Біз үйлерді тұрғызып жатқан жеке құрылыс салушылардың интерактивті картасын жасадық, олардың қолында жер мен құрылысқа арналған барлық рұқсат құжаттары бар.
Осындай картаны құру және жеке тұрғын үй құрылысы бойынша ең өзекті сұрақтарға жауап алу үшін біз Орал қаласы әкімінің орынбасары Асхат Құлбаевпен кездесіп, әңгімелестік.
Оралда қолында барлық рұқсат құжаттары бар көппәтерлі үйлерді қанша жеке құрылыс салушы компания салып жатыр?
Орал әкімдігінің мәліметінше, бүгінде 60 жеке компания 80-нен астам тұрғын үй салып жатыр. Оның ішінде 10-12 қабатты – 2 дана, 9 қабатты-8 дана, 6 қабатты – 1 дана, 7 қабатты-1 дана, 5 қабатты – 35 дана, 3 қабатты-33 дана, 2 қабатты – 1 дана құрылыс салушылардың қолында жерге құқық белгілейтін құжаттама, рұқсаттар бар олардың барлығы бекітілген жобалар бойынша көпқабатты үйлер салып жатыр.
Құрылыстардың географиясы өте кең-жаңа ғимараттардың іргетасы Зачаганск пен Солтүстік-Шығыста, Жеңіс және Бәйтерек шағын аудандарында, Циолковский, Светлой және Ульяна Громова атындағы көшелерде орналасқан. Қаланың ескі орталығында Карев, Есқалиев, Сарайшық, Дина Нұрпейісова атындағы, Ғабдолла Тоқай көшелерінде көпқабатты үйлер салынуда.
– Мен бірден айтайын, ірі құрылыс салушылардың саны 5-6 – дан аспайды. Бұл маңызды техникалық базасы бар құрметті компаниялар. Олардың тәжірибесі, технологиялары, инженерлік-техникалық қызметкерлердің тұрақты жұмыс істейтін құрамы бар, күрделі құрылыс жұмыстарын орындауға мүмкіндік беретін негізгі құралдар бар. Қалған құрылыс салушылар-бұл құрылыс нарығына бүгінгі күннің конъюктурасын, шағын аудандарда көп пәтерлі үйлер салу мүмкіндігін қолдана отырып, максималды пайда мен минималды эстетиканы қолдана отырып келген адамдар. Өкінішке орай, жағдай осындай. Нарық сұранысты анықтайды, – дейді Асхат Құлбаев.
Ол Оралдағы жеке тұрғын үй салушылардың негізгі бөлігі – бұл, әдетте, жеке кәсіпкерлер, жеке тұлғалар, шағын ЖШС – лар, олар жылына бір-екі үйден артық емес құрылыс салу көлемін тартады деп түсіндіреді.
– Құрылыс салушылардың барлығы дерлік пәтерлерінің көп бөлігін құрылыс кезеңінде сатады – іс жүзінде үлескерлерді тартады-іргетас құю кезінде. Үйді тапсырған кезде олардың пәтерлері тек жоғарғы қабаттарда және үлкен квадратурада қалады, – деп түсіндіреді қала әкімінің орынбасары.
Оралда қолында рұқсат құжаттары жоқ тұрғын үй салып жатқан компаниялар бар ма?
Асхат Құлбаевтың айтуынша, қазір қала бойынша рұқсат құжаттарынсыз биіктігі 2-4 қабатты 3 тұрғын үйдің құрылысы анықталған. Объектілер келесі мекенжайлар бойынша орналасқан: Х.Доспанова көшесі, 6, А/т Вагонник, Дальняя көшесі, 13.
Тиісті шаралар қабылдау үшін қалалық сәулет бөлімі «БҚО бойынша сәулет-құрылыс бақылау басқармасы» ММ-ге (МСҚБ) заңсыз құрылыс салу туралы хабарлама жіберді. Құрылыс тоқтап қалды.
Айта кету керек, МСҚБ – да жеке құрылыс салушылар құрылыстың басталғаны туралы хабарлама беруге міндетті-мамандар олардың жобалық-сметалық құжаттарын үйге, жобаға мемлекеттік сараптаманың бар-жоғын тексеруі тиіс. Дәл осы ұйымның өкілеттігі бар – егер құрылысшы қандай да бір бұзушылыққа жол берсе, құрылысты тоқтата тұру немесе тыйым салу. Орал қаласының сәулет бөлімі жеке көппәтерлі тұрғын үй құрылысының барысын бақылауға құқылы.
– Бір кездері мемлекеттік органдар бизнесті тексерулермен, инспекциялармен үркіткен. Мен өзім көптеген жылдар бойы құрылыс бизнесімен айналыстым және осы қысымды бастан өткердім. Қазір бизнес осы тексерулерден қорғалған. Бірақ тағы бір төтенше жағдай пайда болды – жазасыздық, бұл заңсыздықты тудырады. Орта және шағын бизнесті тексеруге мораторий жарияланғанын пайдалана отырып, құрылыс салушылар тиісті қала құрылысы құжаттамасынсыз үйлер салуды бастайды, өз жобаларын мемлекеттік сараптамамен келіспейді, жобалар бойынша олардың құрылыс көлемдері учаскелердің көлеміне сәйкес келмейді. Бүгінгі таңда бізде барлық қажетті құжаттарды ретке келтіргенге дейін 3 көппәтерлі үйдің құрылысы тоқтатылды. Біз қалада мемлекеттік органдармен келісілген құжаттарсыз тұрғын үй салуға жол бермейміз, – дейді Асхат Құлбаев.
Көп қабатты үйлер қазір қаланың жеке секторында салынуда. Қала әкімдігі мен құрылыс салушылардың өздері мұндай жағдайда инженерлік коммуникациялар жүргізу мәселесін қалай шешеді, себебі бұрынғы коммуникациялар көп қабатты тұрғын үйге емес, жеке секторға есептелген ғой?
Әкім орынбасарының айтуынша, бүгінде мұндай проблема бар, өйткені Орал қаласының бас жоспарын қала құрылысын аймақтарға бөлуге сәйкес, бір қабатты жеке тұрғын үй құрылысы бар алаптарда биіктігі 3 қабатқа дейінгі тұрғын үйлер салуға жол беріледі.
Жеке секторда көп қабатты үй салу үшін құрылыс салушылар жобалау-сметалық құжаттаманы әзірлеу кезінде коммуналдық қызметтермен келісуден өтеді.
Коммуналдық қызметтер тарапынан бас тартылған жағдайда көп қабатты ғимарат салуға рұқсат келісілмейді. Бірақ, тәжірибе көрсеткендей, біздің коммуналдық қызметтеріміз инженерлік желілерді жүргізу бойынша техникалық шарттар береді.
– Негізгі мәселе, жаңа үйлерді инженерлік желілерге қосу кезінде бұл желілерге жүктеме күрт артады. Қаланың әртүрлі учаскелеріндегі желілердің жағдайы әртүрлі-бір жерде олар жақсы жағдайда, бір жерде тозған, бір жерде мүлдем-авариялық жағдайда,-дейді Асхат Құлбаев. – Барлық құрылыс салушылардың құрылыстың басында инженерлік желілерге қосылуға рұқсат құжаттары бар. Бірақ болашақ үйлердің тұрғындары жаңа үйлерде сумен жабдықтау, су бұру, электр қуатымен қамтамасыз ету проблемалары туындауы мүмкін.
Шенеунік, негізінен, билік көп қабатты үйлерде жеке сектордың құрылысын тоқтата алмайды деп санайды. Жергілікті әкімдіктердің міндеті – артып келе жатқан жүктемені ескере отырып, қаланың барлық аудандарында сапалы желілерді қамтамасыз ету.
– Қазір біз қаланың инженерлік желілерінің интерактивті картасын жасауды жоспарлап отырмыз, сонда бізде де, қалалықтарда да қалада желілер әлсіз және тығыз тұрғын үй салу мүмкін болмайтын, ал желілер жаңа көппәтерлі үйлердің құрылысына төтеп бере алатын көрініс болады, – деп түсіндіреді ол.
Құлбаев жеке секторда – Сарайшық, Мұхит көшелері мен Абай даңғылы арасындағы шаршыда жақсы инженерлік желілер салынғанын атап өтті. Нақты құрылыс салушылар қаланың осы ауданын игеруде. Онда желілер жеткілікті, сондықтан біз осы әзірлеушілерді қолдаймыз. Егер құрылыс салушылар қаланың осы аймағындағы жеке үйлердің иелерімен ортақ тіл таба алса, онда тұрғын үйлердің құрылысын бастауға болады.
Жаңа ғимараттардағы тұрғын үйдің құны қандай?
Қала әкімдігінде Орал қаласының жеке құрылыс салушыларында бір шаршы метр үшін жаңа тұрғын үйдің орташа құны-230-280 мың теңге екенін көрсетеді. Салынып жатқан үйлеріндегі пәтерлерді шаршы метріне 300 мың теңгеден сататын құрылыс салушылар да бар. Баға жағдайына қатысты Асхат Құлбаев ауданы 80-120 шаршы метрге дейінгі пәтерлерді салатын жеке құрылыс салушылардың ең арзан бағасы екенін түсіндіреді. Олардың үйлеріндегі пәтерлердің құны 16-28 млн теңге аралығында өзгеріп отырады.
Оралда үлескерлердің ақшасын үй құрылысына тартуға қанша құрылыс компаниясы лицензия алған?
– Оралда жеке тұрғын үй салумен айналысатын 60 компанияның тек бір ғана компаниясы-«Болашақ – Т» ЖШС үлескерлердің ақшасын өз үйлерін салуға тартуға рұқсат беретін құжаттары бар», – деп түсіндірді Асхат Құлбаев. – Мен, әдетте, жылына үлескерлердің ақшасын тартуға екіден артық емес рұқсатқа қол қоямын. Бұл тек «Болашақ-Т»ЖШС компаниясына ғана қатысты. «Қаз-Холл» ЖШС үшін банк қаражатын тартуға бір рұқсатқа қол қойылды. Тұрғын үйді сатып алушыларға қатысты бірден нақтылағым келеді – егер құрылыс салушылардың үлестік құрылысқа лицензиясы болмаса, онда олардың барлығы үлескер мәртебесіне ие емес, олар инвесторлар, құрылыс салушылардың серіктестері. Біз атқарушы орган ретінде сатып алушылардан үй құрылысына ақша тартуға рұқсатқа («Үлестік құрылыс туралы» заңға сәйкес) қол қойған кезде, бұл кем дегенде үйдің қаңқасы тұрғанын тексергеннен кейін болады – материалдық ғимарат бар. Тиісінше, біз компанияның беделіне, қаржылық жағдайына қараймыз. Содан кейін құжатқа қол қоямыз. Бұл үлкен жауапкершілік – егер мердігер үй салу бойынша өз міндеттемелерін орындамаса, біз жергілікті атқарушы органдар ретінде де адамдар алдында өз жауапкершілігімізді көтереміз.
http://ur-week.tilda.ws/uralsk-map-construction-2022
– Егер адамдар салынып жатқан тұрғын үйге ақша салса және құрылыс салушы компанияның үлестік жарналарды тартуға лицензиясы болмаса, онда олар алданып қалу қаупі бар екенін түсінуі тиіс. Үлескерлердің ақшасын тарту фактісін дәлелдеу оңай емес, егер құрылыспен бірдеңе дұрыс жүргізілмесе, сот процестерінде ұзаққа созуға болады, – деп ескертеді Асхат Құлбаев.
Неліктен құрылыс компаниялары сатып алушылармен заңды түрде жұмыс істеу үшін үлескерлердің ақшасын алуға лицензия алмайды?
– Бұл бір себеппен болады – олар критерийлер бойынша өтпейді: шағын ЖК мен ЖШС-нің осы лицензияны алу үшін жеткілікті қаржылық тұрақтылығы жоқ, – деп түсіндіреді ол.
Жеке компаниялар салған үйлерге кепілдік мерзімі қандай?
– Мен тәжірибеден айта аламын, көптеген жеке құрылыс салушылар ешкімге ешқандай кепілдік бермейді. Кепілдікті қамтамасыз ету – бұл ең алдымен қаржылық құраушы екенін түсініңіз. Егер құрылысшы пәтерлерді сатқаннан кейін жаңа үй салуға кіріскен болса, онда сіз сапасыз салынған тұрғын үй үшін ақшаңызды қайтара алмайсыз. Жылжымайтын мүлікті сатып алдыңыз иелік етіңіз-қош болыңыз, – дейді Асхат Құлбаев. – Тіпті көп құрметті құрылыс салушылармен пәтер сатып алушыларда проблемалар туындайды, мысалы, 5-шағын аудандағы «Ирменова» ЖК жаңа үйінде кәріз жүйесінде ақаулар пайда болды, адамдар ол жерге барғаннан кейін.
Сұхбаттасушымның айтуынша, қазір Оралдағы жеке құрылыс салушылар нарығында осындай жұмыс механизмі қалыптасуда: салды –сатты – кетті. Нарық қатысушыларының үнсіз келісімі бар: сіз арзан сатып аласыз – бірақ сіз құрылыс салушыға талап қоя алмайсыз – олар сізге сапалы құрылысқа кепілдік бермейді. Оралдағы адамдар шағын учаскелерде салынған – тұрақ орындары жоқ, балалар алаңдары жоқ үйлерден тұрғын үй сатып алуға асығуда. Өкінішке орай, олар мұндай шарттарды қабылдайды, өйткені олардың жеке баспаналары жоқ – олар бұл мәселені жабу үшін арзан пәтерлер сатып алғысы келеді.
Құрылыс салушылардың беделіне келетін болсақ, бұл барлық адамдар үшін маңызды емес пе?
– Қазір үй салып жатқан көптеген ЖК мен ЖШС нарықта көп жыл жұмыс істегісі келеді деп ойламаймын. Мен олардың біреуінің кеңейгенін, кәсіби тұрғыдан өскенін көрмеймін. Қарапайым капиталистік көбею бар: ақша-тұрғын үй. Шағын құрылыс компанияларының иелері өздерінің беделі туралы ойлайды.
Орал практикасында жалға алушылар өз пәтерлеріне қоныстана алмайтын, себебі мердігер үйді уақытында тапсыра алмаған, өз міндеттемелерін орындамаған сот істері бар ма?
– Біздің тәжірибемізде осындай бір ғана іс бар – қазір біз бұл процеске қатысып жатырмыз. Бұл «Циолковский» тұрғын үй кешені, онда адамдар астындағы жер учаскесінде сот процесіне байланысты пәтерлеріне кіре алмауда.
Өткен жылы әкімдікке жеке компаниялар салған жаңа үйлердің тұрғындарынан бірнеше хат келіп түсті. Үйде мезгіл-мезгіл жарық сөніп қалады, пәтерлердегі жылу әлсіз, кәріз бұзылды деген шағымдар болды. ТКШ мамандары шығып, тексерді. Әдетте, барлық төтенше жағдайлардың себебі құрылыс салушылар барлық жұмыстарды қисынды аяқтауға әкелмеді.
Құрылыс салушылар құрылыс үшін жерді қалай алады?
– Олар жеке сектордағы учаскелерді сатып алады-бірден бірнеше үй бұзылады. Содан кейін олар жердің мақсатын өзгертіп, онда көп қабатты үйлер салады. Қаланың өзінде көп қабатты құрылысқа арналған аукцион арқылы құрылыс компаниялары сатып ала алатын бос жер учаскелері жоқ, – деп түсіндіреді Құлбаев.
Қала әкімдігі жыл басынан бері Орал қаласының маңындағы Желаево кентінің маңындағы жерлерге тексеру жүргізіп, 4 гектарға жуық бос жерді анықтады. Жердің бір бөлігі Желаев элеваторының санитарлық-қорғау аймағында орналасқан және оны коммерциялық мақсатта пайдалануға болады. Бір бөлігі-тұрғын үй құрылысына пайдаланылуы мүмкін. Жақын жерде инженерлік коммуникациялар бар. Қазір қалалық әкімдіктің жер қатынастары бөлімі осы алаңдарға құжаттар дайындап, учаскелерді аукциондарға шығаруда. Бұл учаскелерді сатып алуға мүдделі кәсіпкерлер аукционда жерді нарықтық бағадан төмен бағамен сатып ала алады.
– Біз инвесторларға ұсынамыз-бірігейік, барлық кварталдарды сатып алайық. Үйлер ғана емес, мектептер, балабақшалар салу. Біз инженерлік коммуникацияны жүргізуге көмектесеміз. Бірақ ешкім бірігуді қаламайды. Нүктелік құрылыс жүріп жатыр. Көп қабатты тұрғын үй құрылысының жеке секторының жаппай құрылысы жоқ, – дейді Асхат Құлбаев.
Людмила КАЛАШНИКОВА
Бұны білу маңызды!
Жеке құрылысшыдан пәтер сатып алуды шешкенде, оның келесі құжаттары бар екеніне көз жеткізіңіз:
1. Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат;
2. Нысаналы мақсаты бар жер учаскесі актісінің болуы;
3. Сәулет-жоспарлау тапсырмасының болуы;
4. Эскиздік жобаның болуы «Орал қаласының сәулет және қала құрылысы бөлімі» ММ келісілді;
5. Кешенді (құрылыс) сараптаманың оң қорытындысының болуы;
6. Құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарламаның болуы.
