Оралдың үйлесімсіз дамуы: не қауіпті және оны қалай тоқтатуға болады
Қалада ескі орталықтың көп пәтерлі тұрғын үйлермен нүктелік дамуы қарқын алуда. Жеке компаниялар қала бойынша 42 көпқабатты үй салуда. Қала тұрғындарының алаңдаушылығы мынада: құрылыс ойын алаңдары, автотұрақтар, тұрғындардың демалуы үшін жасыл алаңдар жоқ шағын алаңдарда жүріп жатыр. Жаңа үйлер қолданыстағы инженерлік желілерге қосымша ауыртпалық түсіреді, бірақ құрылыс салушылар коммуналдық инфрақұрылымды жаңартуға ақша салғысы келмейді. Биліктің пікірінше, қаланың ретсіз дамуын ретке келтіру үшін қатаң реттеу тетіктерін енгізу қажет.
Орал әкімдігі бірнеше жылдан бері қала жеке сектордағы жаңа үйлермен – шағын учаскелерде, тиісті көгалдандырусыз, жеткілікті тұрақ орындары мен ойын алаңдарынсыз белсенді түрде өсіп келе жатқанын айтады.
Мамандардың пікірінше, қаланың нүктелік құрылысының негізгі себептері қажетті құқық белгілейтін құжаттаманы ресімдеудің қолжетімділігі және қала құрылысы нормалары мен ережелерін бұзу нәтижесінде қол жеткізілетін құрылыстың жоғары рентабельділігі болып табылады.
– Кез-келген қалада нүктелік даму-бұл сөзсіз процесс. Тұрғын үй қоры жаңартылуы керек, бірақ бұл тығыздау параметрлеріне шектеу қоятын нақты белгіленген ережелер болған жағдайда сапалы басқа деңгейде болуы керек, – дейді Орал әкімінің орынбасары Асхат Құлбаев.
Халықаралық тәжірибе бойынша герметикалық құрылыс ережелері жер учаскесінің көлемін, құрылымның мөлшері мен биіктігін, қасбетін, автотұрақтардың, аулалар мен ашық кеңістіктердің параметрлерін реттейді.
Сапалы құрылыс кезінде тығыздау жаңа ғимараттарды тұрғын үй, бизнес және сауда ғимараттарының қолданыстағы ортасына біріктіруге және қоғамдық көлік пен қолданыстағы әлеуметтік инфрақұрылымды тиімдірек пайдалануға мүмкіндік береді.
Алайда, Орал жағдайында нарық заңдары нүктелік құрылысты дамытудың шешуші факторы болды. Бүгінгі таңда жеке инвесторлар үшін тұрғын үй құрылысы жоғары рентабельді бизнес болып табылады.
Тұрғын үй қорабының құны қасбеттердің материалына байланысты әр шаршы метрге шамамен 140-160 мың теңгені құрайды. Тұрғын үйлердің архитектурасы көшірме ретінде жасалған, яғни жобалық жұмыстарға қаражат үнемделеді, тек жобаны бейімдеу жүзеге асырылады.
Жаңа тұрғын үй құнының құрылымындағы жер учаскесінің құны бір шаршы метрге шамамен 20-30 мың теңгені құрайды. Бұл ретте құрылыс салушылар бір шаршы метрге 240-280 мың теңгеден пәтер сатады. Егер сіз осы жерге іргелес аумақты абаттандыру шығындарын қоссаңыз да, пәтерлердің нақты құны сату бағасынан әлдеқайда төмен болады.
Сонымен, негізгі үнемдеу құрылыс тығыздығы бойынша нормативтердің бұзылуына байланысты. Нормативтер бойынша 10 акр учаскеде құрылыс алаңы бойынша 400 шаршы метрден аспайтын ғимарат тұруы тиіс. Құрылыс көлемі – бұл бүкіл ғимараттың ауданы-800 шаршы метрден аспауы керек.
Қазір сол 10 соттық жерге жеке құрылыс салушылар биіктігі 5 қабатқа дейін үйлер салады-бұл тек 1200 шаршы метрге дейін тұрғын үй алаңы, сәйкесінше құрылыс көлемі 1500 м2-ден асады.
– Жеке инвесторлар қалалық желілерді дамытуға ақша салмайды. Жеке компанияларды инженерлік желілерді жаңғыртуға қаражат салуға мәжбүрлей алмайды, бұл заңсыз. Баланс ұстаушылар екі оттың арасында тұр, бір жағынан тарифті көтеру қиын, соның есебінен желілерді дамытуға болады, екінші жағынан салынып жатқан үйлерді қосу кезінде бизнесті инженерлік желілерді дамытуға ынталандырудың заңды тетіктері жоқ, – дейді Құлбаев.
Қала орталығындағы құрылыс салушы үшін құрылыс — бұл бизнес және ол өзі салған үйлердің тұрғындары үшін қаншалықты жағымды және жайлы болатыны туралы ойламайды. Сонымен қатар, мұндай жобалар өз сатып алушысын табады, өйткені кейбір қала тұрғындары өз үйлерін сатып алуға өте қызығушылық танытады және бюджетпен шектеледі, сондықтан олар сатып алу кезінде жобаның сапасы мен қоршаған орта мәселелерін қарастырмайды.
Асхат Құлбаев тәртіпсіз салынған тұрғын үй құрылысымен күресу қиын, бірақ мүмкін екенін мойындайды. Адамдар үй салушылардан пәтер сатып алатын болса, олар кішігірім жер учаскелеріне үй салады, нормативтік бұзушылықтармен құрылыс жалғасады.
Мен қаланың Бас жоспарына сәйкес, осы немесе басқа ауданда, қолданыстағы жеке құрылыс аумағында көп пәтерлі тұрғын үйлердің құрылысы қарастырылғанын түсіндіремін. Сондықтан құрылыс салушы жеке сектордағы учаскелерді сатып алады және көп пәтерлі тұрғын үй мақсатын өзгертеді. Егер учаске Бас жоспарға және егжей-тегжейлі жоспарлау жоспарларына сәйкес көпқабатты құрылыс аймағында орналасса, жергілікті атқарушы органдарда учаскенің нысаналы мақсатын көпқабатты құрылысқа өзгертуден бас тартуға ешқандай негіз жоқ, мұнда мемлекеттік қызмет стандартында олқылық бар. Әрі қарай сәулет-жоспарлау тапсырмасы беріледі және эскиздік жоба келісіледі.
– Осы процестердің барлығында жергілікті атқарушы органдардың тапшылығы бар ма? Әрине, мен сізге сәулет, қала құрылысы және жерді пайдалану саласындағы уәкілетті мемлекеттік органдардың жұмысындағы қиындықтар туралы көп айта аламын, бірақ менің ойымша, бұл біздің тұрғындарды қызықтырмайды. Өте қысқа, жоғарыда айтылғандай, мемлекеттік қызмет стандарттарында олқылықтар бар, қарауға қажетті құжаттар тізімін кеңейту қажет болуы мүмкін. Архитектуралық-жоспарлау тапсырмасын (АЖТ) беру кезінде проблемалар бар, бұл құжат салынып жатқан объектіге қойылатын негізгі техникалық талаптарды анықтайды және ең алдымен жобалық ұйымға арналған. Лицензиясы бар жобалау компаниялары құрылысқа қойылатын барлық талаптарды (сәулет, қала құрылысы нормалары, құрылыс тығыздығы және т.б.) ескеруі керек екенін атап өткім келеді, бұл көбінесе, өкінішке орай, олар жасамайды. Осы мүмкіндікті пайдалана отырып, жобалық компанияларға өтінішпен жүгінгім келеді: Тапсырыс берушімен келіспеңіз, өз жұмысыңызда кәсіби этика мен қала құрылысы заңнамасының нормаларын басшылыққа алыңыз, – дейді Асхат Құлбаев.
Спикер эскиздік жобаны келісу сатысында да проблемалар бар екенін нақтылайды. Бір жыл ішінде сәулет бөлімі 3000-ға жуық эскиздік жобаны келіседі, бөлімде ұсынылған жобаны қарастыратын, жобаның параметрлерін ҚНжЕ сәйкестігін тексеретін, ұсынылған жобаның құрылыс тығыздығының коэффициентін есептейтін және келісетін немесе келісуден бас тартатын тиісті деңгейдегі мамандар жетіспейді. Әдетте, ұсынылған эскиздік жобалардың 100%-ы ешқандай түсініктемесіз келісіледі. Архитектуралық шешімдердің қарабайырлығына байланысты эскиздік жобаларды келісуден бас тарту жағдайлары болды, бірақ дереу инвесторлар прокуратураға немесе жоғары тұрған органдарға шағымдар жолдады және архитектуралық шешімдерді бағалау критерийлері болмағандықтан келісімдер берілді.
– Жобаларға белгілі бір талаптар қою үшін ұсынылған жобаларды сыни тұрғыдан бағалау үшін стандарттарды әзірлеу қажет. Сондай-ақ, жобаларды сәулет және қала құрылысы саласында кәсіби білімі мен тәжірибесі бар адамдар ұжымдық түрде қарауы үшін қала құрылысы кеңесін, консультативтік – кеңесші органды қаланы дамыту мәселелерін ашық талқылау үшін қайтару қажет, – дейді Асхат Құлбаев. – Қаладағы құрылыстың барлық қатысушыларының тиімді және сындарлы өзара іс-қимылын құру-бұл ұзақ және заңнамалық базада, жергілікті атқарушы органдардың жұмыс процестерінде жүйелі өзгерістерді де, тұтынушылардан сұраныс сапасын арттыруды, атап айтқанда, ыңғайлы тұру үшін құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды талап ететін процесс.
Людмила КАЛАШНИКОВА
Нақты іс – қимыл ретінде, Асхат Құлбаевтың пікірінше, қалада құрылыс процесін ретке келтіру үшін мынадай іс – шаралар кешенін іске асыру қажет:
-Мемлекеттік көрсетілетін қызметтер стандарттарын қайта қарау, оларға қарауға ұсынылған құжаттама бойынша талаптар бөлігінде қажетті толықтырулар енгізу;
– сәулет және жер қатынастары бөлімдерінің барлық бизнес-процестерін қарастыру сыбайлас жемқорлық тәуекелдерін анықтау және оларды жою жолдарын анықтау, орындаушылардың жауапкершілігін дербестендіру;
– Қалада пәтерлік немесе шағын аудан құрылысын дамыту үшін жағдай жасау (ЖЖЕ әзірлеу, пайдаланылмайтын жерлерді алып қою, қайта жаңарту бағдарламасын дамыту, гараж кооперативтері алып жатқан жерлерді алып қою және т. б.);
– қаланың басты көшелері үшін жобалау кодын әзірлеу, онда ғимараттардың қасбеттерінің, көрсеткіштерінің, шағын сәулет нысандарының және т. б. стандарттарын ретке келтіру мақсатында айқындау қаланың сәулеттік келбеті;
– Сәулетшілер, құрылысшылар, бизнесмендер, ғылыми қайраткерлер қауымдастығының өкілдерін тарта отырып, қаланың сәулет келбетіне сәйкес жобаланатын ғимараттарға архитектуралық бағалау мен сараптама жүргізу мақсатында қаланың қала құрылысы кеңесін қалпына келтіру.
Барлық аталған бағыттар бойынша жұмыс жүргізілуде, содан кейін нәтижелер пайда болады деп ойлаймын.
